Notartermin und Kaufvertrag: Was Sie beachten müssen

Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf

In Deutschland ist der Notar ein neutraler Vermittler, der beide Parteien - Käufer und Verkäufer - gleichberechtigt berät und vertritt. Anders als in anderen Ländern arbeitet der Notar nicht für eine Partei, sondern sorgt für einen rechtssicheren Ablauf des Immobilienkaufs.

Aufgaben des Notars:

• Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
• Neutrale Beratung aller Beteiligten
• Abwicklung der Kaufpreiszahlung
• Anmeldung der Eigentumsumschreibung
• Überwachung der Vertragsdurchführung

Vorbereitung auf den Notartermin

Notarwahl

Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer gemeinsam einen Notar wählen. Oft übernimmt der Käufer die Notarkosten und darf den Notar bestimmen.

Benötigte Unterlagen

Für den Notartermin benötigen Sie folgende Dokumente:

Käufer:

• Personalausweis oder Reisepass
• Finanzierungsbestätigung der Bank
• Nachweis über Eigenkapital
• Bei Verheirateten: Heiratsurkunde
• Bei Ausländern: Meldebestätigung

Verkäufer:

• Personalausweis oder Reisepass
• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnung)
• Energieausweis
• Grundrisse und Baupläne
• Hausgeldabrechnung

Der Kaufvertrag - Wichtige Inhalte

Grundlegende Angaben

Jeder Kaufvertrag muss folgende Informationen enthalten:

• Parteien: Vollständige Namen und Adressen
• Kaufgegenstand: Genaue Objektbeschreibung
• Kaufpreis: Höhe und Zahlungsmodalitäten
• Besitz- und Eigentumsübergang: Termine und Bedingungen

Objektbeschreibung

Die Immobilie muss exakt beschrieben werden:

• Grundstück: Lage, Größe, Flurstück
• Gebäude: Art, Größe, Baujahr, Zustand
• Ausstattung: Heizung, Sanitär, Einbauküche
• Zubehör: Garage, Stellplatz, Keller

Wichtige Vertragsklauseln

Finanzierungsvorbehalt

Einer der wichtigsten Schutzpunkte für Käufer:

• Rücktrittsrecht bei Finanzierungsausfall
• Konkrete Finanzierungssumme nennen
• Realistische Frist setzen (meist 4-8 Wochen)
• Nachweis der Bemühungen erforderlich

Gewährleistungsausschluss

Bei gebrauchten Immobilien üblich:

• Verkäufer haftet nicht für Mängel
• Käufer kauft "wie besehen"
• Ausnahme: bewusst verschwiegene Mängel
• Deshalb: gründliche Besichtigung wichtig

Lastenfreistellung

Verkäufer verpflichtet sich zur Löschung aller Belastungen:

• Grundschulden und Hypotheken
• Wohnungsrecht oder Nießbrauch
• Erbbaurechte
• Vorkaufsrechte

Ablauf des Notartermins

Vor der Beurkundung

• Vertragsverlesung durch den Notar
• Erläuterung aller Klauseln
• Beantwortung von Fragen
• Bedenkzeit (kann gewährt werden)

Die Beurkundung

• Nochmalige vollständige Vertragsverlesung
• Bestätigung des Verständnisses
• Unterschrift aller Beteiligten
• Notarielle Beglaubigung

Nach der Beurkundung

• Auflassungsvormerkung ins Grundbuch
• Anzeige an das Finanzamt
• Information an Gemeinde (Vorkaufsrecht)
• Übersendung der Vertragsurkunden

Kaufpreiszahlung und Eigentumsübertragung

Fälligkeitsmitteilung

Der Notar teilt mit, wann der Kaufpreis gezahlt werden kann:

• Auflassungsvormerkung eingetragen
• Finanzierungsbedingungen erfüllt
• Vorkaufsrechtsverzicht vorliegt
• Löschungen bewilligt

Kaufpreiszahlung

Zahlung erfolgt über Notaranderkonto:

• Sicherheit für beide Parteien
• Zahlung erst bei Erfüllung aller Bedingungen
• Automatische Weiterleitung an Verkäufer
• Bestätigung über Zahlungseingang

Kosten des Notartermins

Notarkosten

Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis:

• Beurkundung: ca. 1,0% des Kaufpreises
• Vollzug: ca. 0,5% des Kaufpreises
• Gesamt: ca. 1,5% des Kaufpreises
• Zusätzlich 19% Mehrwertsteuer

Grundbuchkosten

Separate Kosten für Grundbuchämter:

• Auflassungsvormerkung: ca. 0,2%
• Eigentumsumschreibung: ca. 0,5%
• Löschungen: je nach Anzahl

Häufige Probleme und Lösungen

Finanzierungsschwierigkeiten

Wenn die Finanzierung platzt:

• Finanzierungsvorbehalt nutzen
• Nachweis der Bemühungen erbringen
• Rechtzeitig kommunizieren
• Alternative Finanzierung prüfen

Mängel entdeckt

Wenn nach dem Kauf Mängel auftreten:

• Gewährleistungsausschluss beachten
• Arglistige Täuschung prüfen
• Rechtliche Beratung einholen
• Beweise sichern

Checkliste: Notartermin

Vor dem Termin:

• ✓ Notarentwurf prüfen
• ✓ Unterlagen vollständig
• ✓ Finanzierung gesichert
• ✓ Fragen notieren

Beim Termin:

• ✓ Aufmerksam zuhören
• ✓ Fragen stellen
• ✓ Alles verstehen
• ✓ Bedenkzeit nutzen

Nach dem Termin:

• ✓ Unterlagen sicher aufbewahren
• ✓ Fälligkeitsmitteilung abwarten
• ✓ Kaufpreis rechtzeitig zahlen
• ✓ Übergabetermin planen

Fazit

Der Notartermin ist der wichtigste Schritt beim Immobilienkauf. Mit guter Vorbereitung und dem Verständnis der Abläufe verläuft dieser Termin reibungslos. Scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen - der Notar ist da, um Sie zu beraten und einen sicheren Eigentumsübergang zu gewährleisten.